Duokoop kan starter op weg helpen

Het huis kopen en de grond pachten is goedkoper dan de volle mep betalen. Volgens De Hypotheekshop is dit iets voor starters, maar de Consumentenbond noemt het een dure constructie voor een beperkte doelgroep.

Bij ABN Amro is het mogelijk een hypotheek te krijgen waarbij niet de klant maar Duokoop eigenaar is van de grond, zodat de klant een extra mogelijkheid krijgt om de woning die hij op het oog heeft te financieren.

Begin niet over erfpacht tegen Amsterdammers. Gemeentelijke erfpacht heeft in de hoofdstad vanwege abrupte prijsstijgingen een slechte naam.

Adviesketen De Hypotheekshop stelt dat het beter kan en introduceert samen met bedenker en uitvoerder DNGB het concept Duokoop. 'Wel de stenen, niet de grond', is de bijpassende aanprijzing van dit concept, waarmee sinds 2013 op kleine schaal ervaring is opgedaan.

Belangrijk verschil met de Amsterdamse aanpak is dat een taxateur meteen in het begin bepaalt wat de verhouding is tussen de grondwaarde en de totale waarde. In Amsterdam is het niet duidelijk hoeveel de grond waard is. 'Door die intransparantie is er nauwelijks prijsverschil tussen woningen op erfpacht en op eigen grond', aldus Olav Koenders, directeur van DNGB.

De grondquote bij Duokoop is afhankelijk van zaken als ligging en aantal verdiepingen. De grondquote ligt doorgaans tussen de 25 en 45 procent en ligt vast voor de hele looptijd.

Een ander verschil met traditionele gemeentelijke erfpacht is dat de koper bepaalt of hij kiest voor deze constructie en niet de verkoper. 'Duokoop is een extra mogelijkheid voor starters en doorstromers die het gewenste huis niet kunnen financieren vanwege de strengere hypotheekvoorwaarden en de gestegen huizenprijzen', zegt Mark de Rijke, directeur van De Hypotheekshop. Dat is de eerste grote keten die dit product aanprijst. De Rijke verwacht dat andere adviseurs volgen.

Pachten nieuwe stijl is alleen mogelijk in combinatie met een hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 'NHG biedt klanten en banken maximale zekerheid. Bovendien valt de markt voor NHG-hypotheken samen met onze belangrijkste doelgroep. Starters sluiten meestal een NHG-hypotheek af', zegt Koenders.

 

Lagere hypotheek

Duokoop is volgens de aanbieders een uitkomst voor starters die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en een relatief hoge huur moeten betalen, waardoor ze nauwelijks kunnen sparen. Doordat ze bij Duokoop de grond aanvankelijk niet kopen, kunnen ze toe met een lagere hypotheek. Zodra ze voldoende hebben gespaard of meer verdienen, kunnen ze de grond alsnog aanschaffen.

De grond komt via Duokoop in handen van beleggers zoals pensioenfondsen. De huizenkoper pacht de grond voor 3,95 procent van de grondwaarde. Dit bedrag wordt jaarlijks verhoogd met de inflatie. Deze erfpachtcanon is net als rente op een annuïtaire hypotheek fiscaal aftrekbaar.

Jan Klinckenberg, hypotheekexpert bij de Consumentenbond, zet kanttekeningen bij Duokoop. 'Het is een dure manier om een huis te kopen. Je moet het alleen doen als het echt niet anders kan. Na de aankoop moet je de grond zo snel mogelijk terugkopen.' Bij een proef met Duokoop enkele jaren geleden bleek dat bijna een kwart van de kopers de grond al na vijf jaar heeft gekocht.

De Consumentenbond is te spreken over voorwaarden rond de aankoop van de grond. De bewoner heeft te allen tijde het recht die grond te kopen. De prijs stijgt mee met de waarde van het huis. Als die prijsstijging vooral te danken is aan een dure verbouwing, wordt daarmee rekening gehouden.

Volgens Klinckenberg is Duokoop te vergelijken met de combinatie van een annuïtaire en een aflossingsvrije hypotheek. 'Je lost niet de hele lening af. Na dertig jaar is tweederde van de totale waarde van de woning van jou. Als je de grond niet hebt gekocht, moet je erfpacht blijven betalen.'

Volgens De Rijke gaat deze vergelijking mank. 'Bij aflossingsvrije hypotheken werd alleen gekeken naar de maandlasten. Bij Duokoop is de drijfveer dat een iets duurdere woning binnen het bereik komt van starters en doorstromers. Het is een adviesproduct. Een adviseur moet bekijken of het past bij de klant. Je kunt Duokoop niet afsluiten zonder advies.'

 

Waardestijging

Het grootste nadeel van deze opzet is volgens de Consumentenbond dat de koper de waardestijging van de grond misloopt. Klinckenberg: 'Die waardestijging is veel groter dan de lagere maandlasten over dertig jaar. Een koper met Duokoop bij een woning van drie ton is na die periode bijna 65.000 euro duurder uit dan degene die het hele bedrag heeft afgelost met een annuïtaire hypotheek.' Duokoop verwacht dat het in de praktijk minder ongunstig uitpakt, omdat de meeste huizenbezitters de grond tijdig zullen aanschaffen.

De grond onder de woning komt in handen van pensioenfondsen. DNGB, de bedenker van Duokoop, meldt dat een aantal buitenlandse pensioenfondsen al 1 miljard euro heeft toegezegd voor de aankoop van grond onder Nederlandse woningen. Die fondsen ontvangen in ruil de jaarlijkse erfpacht.

 

Negen jaar sleutelen aan Duokoop

Olav Koenders, directeur van fintechbedrijf DNGB, werkt al negen jaar aan de introductie van Duokoop. 'Je moet software ontwikkelen en met veel partijen praten om zoiets op te zetten.' Koenders moest zijn plannen uitleggen aan de Belastingdienst, het Waarborgfonds Eigen Woningen dat regels voor de NHG opstelt, banken, beleggers die de grond moeten kopen, toezichthouders, hypotheekadviseurs en consumentenorganisaties.

Het kostte bijvoorbeeld veel tijd banken te overtuigen van dit concept. 'Sommige banken hebben slechte ervaringen met huizen waarbij de grond eigendom blijft van de projectontwikkelaar. Ze moeten al die erfpachtcontracten afzonderlijk beoordelen. Wij werken met een standaardcontract dat ze maar één keer hoeven goed te keuren.'

De meeste grote banken hebben toegezegd hypotheken te verstrekken in combinatie met Duokoop. Alleen Rabobank houdt de boot nog af. De bank laat weten de gevolgen van Duokoop voor de kopers en de bank nog te bestuderen.