Home

Een overzicht van de nieuwe hypotheekregels

 

In het lenteakkoord is afgesproken dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Inmiddels is er meer duidelijk wat dit gaat betekenen voor bestaande en nieuwe huizenbezitters. Naast deze wijziging worden ook een aantal andere wijzigingen doorgevoerd. De Financiële Makelaar heeft ze voor u op een rijtje gezet.

 

Renteaftrek nieuwe woningen (starters)

Vanaf 2013 hebben uw klanten alleen nog maar recht op hypotheekrenteaftrek indien zij hun hypotheek gedurende de looptijd van maximaal 30 jaar volledig annuïtair of lineair aflossen. Combinaties met bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek blijven overigens mogelijk, ware het niet dat over dat deel geen hypotheekrenteaftrek wordt verkregen. 

 

Stel dat uw relatie een financieringsbehoefte heeft van 200.000,-. U sluit een annuïtaire hypotheek van 175.000,- af en een aflossingsvrij deel van 25.000,-. Op dat moment heeft uw klant alleen renteaftrek over de hypotheek van 175.000,-. Daarnaast blijft de norm dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag afsluiten onverminderd van toepassing.

 

De aftrekmaatregel geldt voor alle nieuwe aankopen vanaf 1 januari 2013, waarbij de transportdatum bepalend is. Wanneer de hypotheek in 2012 passeert, blijven de huidige fiscale regels en mogelijkheden van toepassing!

 

Renteaftrek bestaande woningen

De verplichte aflossing geldt alleen voor starters en niet voor consumenten met een bestaande (gedeeltelijk aflossingsvrije) hypotheek. De bestaande hypotheek wordt geëerbiedigd en vastgesteld op het bedrag dat uw klant op 31 december 2012 heeft geleend.

 

Voor de bestaande lening blijven de huidige fiscale normen gelden, evenals de duur van renteaftrek (maximaal 30 jaar). Bij verhogen van de lening (bijvoorbeeld bij verhuizing of verbouwing) gaat voor het meerdere wel de eis gelden dat alleen renteaftrek wordt verkregen, mits deze verhoging in 30 jaar volledig annuïtair of lineair wordt afgelost. In geval van verhuizing geldt dat het oude deel gecorrigeerd wordt voor de verkoopwinst (o.g.v. de bijleenregeling).

 

Daarnaast blijft de norm dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag worden afgesloten van toepassing. Voor hypotheken die afgesloten zijn voor 1 augustus 2011 geldt deze eis overigens weer niet.

 

Maximale lening op het onderpand

De maximale lening ten opzichte van de waarde van het onderpand (LTV genaamd) bedraagt op dit moment 106% (incl. 2% overdrachtsbelasting) van de marktwaarde. Vanaf 2013 wordt deze norm geleidelijk verlaagd naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat uw klant vanaf 2019 geen hogere hypotheek kan krijgen dan de waarde van de woning en dat uw klant dus eigen geld moet hebben om een woning te kunnen kopen. 

 

De afbouw naar 100% gebeurt in 6 stappen met een verlaging van 1% per jaar. Voor 2014 betekent dit dat nog maar 105% van de marktwaarde geleend kan worden. Vanaf 2019 geldt dan een maximale verstrekking van 100% van de marktwaarde.

 

Er gaat één uitzondering op deze eis gelden. Indien geleend wordt voor duurzame, energiebesparende investeringen, mag dit boven de marktwaarde van de woning geleend worden.

 

Overdrachtsbelasting blijft 2%

De overdrachtsbelasting blijft ook in de toekomst 2% over de waarde van de woning.

 

Verlaging normen Nationale Hypotheekgarantie (NHG) aankoop

Per 1 juli gaat het maximale leningsbedrag voor hypotheken met NHG omlaag van 350.000,- naar 320.000,-. Dat betekent dat de maximale koopsom (incl. verbouwing) of koop-/aanneemsom (incl. meerwerk) bij nieuwbouw 296.296,- bedraagt. Is de koopsom hoger dan is een lening met Nationale Hypotheekgarantie niet mogelijk.

 

Deze verlaging is van toepassing voor alle offertes uitgebracht na 1 juli 2012. Is de offerte voor deze datum uitgebracht en passeert de lening na 1 juli in, dan blijft de hogere grens van toepassing! Voorwaarden hiervoor is dat de offerte na deze datum, om welke reden dan ook, niet opnieuw moet worden uitgebracht!

 

Heeft u klanten die een woning gaan kopen (of hebben gekocht) met een koopsom van meer dan 296.296,- dan loont het de moeite om tijdig een offerte aan te vragen!

 

Vanaf 1 juli 2013 wordt de grens verder verlaagd tot 290.000,- om per 1 juli 2014 te eindigen op 265.000,-. Om in aanmerking te komen voor NHG geldt in dat geval een maximale koopsom (incl. verbouwing) van 268.518,- resp. 245.370,-.

 

Normen Nationale Hypotheekgarantie (NHG) bestaande hypotheek

Voor bestaande hypotheekbezitters geldt nu reeds dat, ingeval van oversluiten, de maximale lening niet meer mag bedragen dan 265.000,-. Hierin verandert niets, hoewel er op dit moment wel stemmen opgaan om NHG te beperken voor enkel aankopen (door starters).

 

Tot zover de theorie…..

De lang verwachte duidelijkheid lijkt eindelijk gekomen. Voor de adviespraktijk is het belangrijk om te weten hoe met bestaande hypotheekbezitters wordt omgegegaan. Toch zullen er in de praktijk zeer complexe en moeilijke situaties ontstaan waarbij oude en nieuwe regels met elkaar in conflict gaan komen. Denk hierbij aan scheidingssituaties of aankopen door 2 mensen waarbij één reeds een eigen woning (met hypotheek) heeft en de ander niet. In dit kader kan een vergelijk getrokken worden met de complexe situaties rondom de bijleenregeling.

 

Een andere vraag is hoe de banken met de nieuwe normen omgaan. Blijven ze bestaande regelingen ondersteunen, of wordt bij nieuwe leningen standaard alleen nog maar een annuïteitenhypotheek of lineaire lening aangeboden?

 

Ondanks de vereenvoudiging van producten zullen klanten ook in de toekomst een hypotheekadviseur nodig blijven hebben!


© 2007 - 2014 Tammes Assurantiën | HanDs Website | Powered by Mahieu